Покупка недвижимости в Египте иностранцем, законы, шаги и риски

Что разрешает закон

Главный закон о собственности иностранцев в Египте, закон № 230 от 1996 года. По нему иностранец может владеть жильём для себя и семьи: не больше двух объектов по всей стране, каждый площадью до 4000 квадратных метров. Здания, охраняемые законом о древностях, покупать нельзя.

В 2023 году правительство решило, что ограничение на число жилых единиц не действует, если покупка оплачена в иностранной валюте, переведённой из-за рубежа. Премьер-министр Египта уточнял, что иностранцам разрешено покупать именно жилые единицы, а не землю.

Правила меняли решениями правительства, и юристы толкуют их по-разному. Перед покупкой уточните актуальный порядок у египетского юриста или в Шахр Акари, службе регистрации недвижимости.

Где покупать нельзя или сложно

Хургада и Эль-Гуна стоят на материковом берегу Красного моря, и там действуют общие правила. Ограничения касаются других мест.

• Сельскохозяйственная земля. Иностранцам владеть ею запрещено.
• Участки под строительство. Власти подчёркивают, что иностранцы покупают жилые единицы, а не землю. Исключения бывают для инвестиционных проектов по закону об инвестициях.
• Синай. Здесь действует отдельный закон 2012 года, а для Шарм-эль-Шейха, Дахаба и зоны залива Акаба свои правила. В ряде случаев иностранцу доступно не право собственности, а долгосрочное право пользования, поэтому статус каждого объекта проверяйте отдельно.
• Военные и пограничные зоны, заповедники и археологические территории.

Почему важна регистрация в Шахр Акари

Собственником вы становитесь только после регистрации в Шахр Акари. Подписанный договор, полная оплата или ключи на руках сами по себе права собственности не дают.

Многие квартиры в Египте продаются по первичным договорам или по судебному подтверждению подписи (по-арабски «сиххат тауки»). Такой документ подтверждает подпись продавца, но слабее полной регистрации и не гарантирует, что у квартиры нет других претендентов. Полная регистрация может занять несколько месяцев, но защищает лучше всего.

Учтите, что продать квартиру иностранец по общему правилу может только через пять лет после регистрации.

Как платить, валюта и банк

С 26 марта 2024 года для регистрации покупки иностранец должен подтвердить, что вся сумма переведена из-за рубежа в иностранной валюте в банк, работающий под надзором Центрального банка Египта. Если цена в договоре указана в фунтах, переводят её эквивалент в валюте по курсу.

Не платите наличными «с рук» и не переводите деньги на личные карты посредников. Сохраните банковские подтверждения перевода: они нужны и для регистрации, и чтобы потом законно вывести деньги от продажи или аренды.

Покупка по шагам

• Выберите объект и узнайте, на каком документе основано право продавца: полная регистрация, договор с застройщиком или судебное подтверждение подписи.
• Наймите независимого юриста, а не того, кого советует продавец. Он проверит цепочку владельцев, долги, аресты, разрешение на строительство и нарушения.
• Посмотрите на счётчик электричества. «Кодовый» счётчик ставят в домах, статус которых не урегулирован, и это повод задать вопросы.
• Подпишите предварительный договор и внесите задаток. Пропишите сумму, сроки и что будет с задатком, если сделка сорвётся.
• Переведите деньги из-за рубежа через банк и получите подтверждение перевода.
• Подпишите основной договор купли-продажи и подайте документы на регистрацию в Шахр Акари.
• Переоформите на себя счётчики и договор с управляющей компанией комплекса.

Покупка в строящемся доме

Многие иностранцы покупают квартиры на этапе строительства, в рассрочку от застройщика. Так дешевле, но риск выше: дом могут сдать с опозданием, изменить планировку или отделку, а после сдачи плохо обслуживать.

Специального закона, который защищал бы деньги покупателей новостроек, пока нет. В 2026 году правительство готовит законопроект о застройщиках с отдельными счетами для каждого проекта и фондами защиты покупателей, но он ещё не принят. Поэтому главная защита сейчас ваш договор. Проверьте, что в нём есть следующее.

• Точная дата сдачи и неустойка за просрочку.
• Документы застройщика на землю и разрешение на строительство.
• Право расторгнуть договор и вернуть деньги, если дом не сдан в срок.
• Что входит в отделку и сколько стоит обслуживание комплекса.

Вид на жительство по недвижимости

Владение жильём может стать основанием для вида на жительство. По решению МВД 2023 года, как его описывают юристы, жильё стоимостью от 50 000 долларов даёт ВНЖ на год, от 100 000 долларов на три года, от 200 000 долларов на пять лет. Квартира должна быть зарегистрирована на вас, а оплата прослеживаться через банк.

Суммы уже не раз менялись, и в разных источниках встречаются разные цифры. Перед покупкой ради ВНЖ уточните условия в Управлении паспортов, иммиграции и гражданства. ВНЖ по недвижимости не даёт права работать. О других видах икамы читайте в статье икама в Египте.

Частые ошибки покупателей

• Покупка по одному первичному договору без проверки, кто на самом деле владелец.
• Оплата наличными или через посредника, из-за чего квартиру потом не удаётся зарегистрировать.
• Надежда, что ВНЖ дадут автоматически после покупки.
• Покупка ради быстрой перепродажи, хотя продать можно только через пять лет после регистрации.
• Доверие красивой презентации застройщика без проверки его прошлых проектов.

Как Tullab поможет

Квартиры на продажу от владельцев и агентов собраны в разделе продажа квартир, а юристов и переводчиков документов можно найти в разделе юридические услуги.

Хотите сначала пожить в городе и присмотреться? Начните с аренды квартир. Продаёте своё жильё? Подайте объявление бесплатно.